Nieuwe woningen voor nieuwe huishoudens?
De Nationale bank van België berekende onlangs dat “er in ons land tussen 2011 en 2019 bijna 400.000 nieuwe woningen bijgekomen zijn. Dat is veel meer dan de stijging van het aantal huishoudens in ons land in dezelfde periode: +235.000“. Een deel van de extra woningen zijn tweede verblijven, investeringen die meer opbrengen dan spaargeld op de bank.
In hun opiniestuk in DS 18/5: “Zonder ‘Gewenstplan’ blijft het wachten op de bouwshift” stellen architecten Tim Vekemans en Dimitri Minten : “Terwijl we bouwen om te beleggen, blijft het bestaande woonaanbod (in Vlaanderen nvr) achterophinken. Ongeveer 90 procent van onze bestaande woningen moet nog energetisch gerenoveerd worden. Dat is nefast voor onze burgemeestersconvenanten en regionale klimaatdoelstellingen.”
Naar aanleiding van het VN rapport van december 2020 waaruit blijkt dat de bouwsector nu verantwoordelijk is voor bijna 40 % van de totale wereldwijde CO2uitstoot, zegt onderzoeker Sergio Israel Mendoza.: “Gebouwen zijn een strategische sector om tegelijkertijd verschillende mondiale uitdagingen aan te pakken. Denk aan klimaatverandering, de economische crisis als gevolg van de COVID-19-pandemie, verbetering van de leefomstandigheden en de veerkracht van onze steden.”
Tim Vekemans en Dimitri Minten zien dan ook de echte woonuitdagingen in Vlaanderen liggen bij individuele en collectieve renovaties van wijken en appartementsgebouwen. ”Er zal eerder minder dan meer gebouwd moeten worden. Kwaliteit moet primeren op kwantiteit.”
Met een goede ruimtelijke ordening kunnen we de klimaatdoelstellingen halen
In 2016 stelde toenmalig minister president Bourgeois dat we zonder een goede ruimtelijke ordening onze klimaatdoelstellingen niet halen. Het zijn keerzijden van dezelfde medaille:
“Daarom kiezen we met het ambitieuze Beleidsplan Ruimte Vlaanderen voor een radicale omslag naar een doordacht en zuinig ruimtegebruik, naar een waardevolle open ruimte. Een radicale omslag naar een ‘slimmere’ ruimtelijke ordening, die ons minder afhankelijk maakt van de wagen en ons helpt de emissies te verlagen. … In plaats van telkens weer open ruimte aan te snijden, moeten we de bestaande bebouwde ruimte beter en efficiënter benutten, moeten we komen tot verkerning en verdichting…. Ook onze groene en blauwe aderen verdienen onze aandacht. Zij zijn natuurlijke bondgenoten in ons streven naar een gezonde en aangename leefomgeving, in onze strijd tegen de klimaatverandering.”
Sindsdien is er gegoocheld met de termen betonstop, bouwstop en bouwshift. Maar in Vlaanderen verdwijnt nog steeds dagelijks 6 ha open ruimte en dat zorgt voor toenemende problemen: vermindering van de biodiversiteit, hitte-eilanden, droogte op de ene plaats, wateroverlast elders, te weinig grondwater, mobiliteitsproblemen… De maatregelen die nu op tafel liggen om die bouwstop te realiseren, gaan van het onder een stolp plaatsen van woonuitbreidingsgebieden en woonreservegebieden tot financiële compensaties voor de eigenaars van gronden waar niet meer gebouwd mag worden.
Maar voorlopig beweegt er weinig, behalve dan bij bouwfirma’s die ongestoord verder bouwen en haastiger plannen maken. De gemeenten hebben hun twijfels: ze krijgen misschien wel het initiatief om slecht gelegen bouwgronden te herbestemmen “Maar dat de Vlaamse overheid de factuur (vergoedingsfactuur – planschade nvr) volledig bij de gemeenten legt, maakt de bouwshift onbetaalbaar voor de steden en gemeenten.” zegt de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG).
Tim Vekemans en Dimitri Minten zoeken elders naar de oplossing : “We moeten grondeigenaars en projectontwikkelaars helpen om mee de transitie te maken. We hebben hen nodig, want de overheid en de individuele burger alleen zullen er niet komen. Zonder een ‘Gewenstplan’ – ter vervanging van het Gewestplan – varen we blind met de wind in de zeilen de verkeerde richting uit. We hebben geen concreet plan voor hoe we de reorganisatie van onze bestaande bebouwing en wijken zullen aanpakken. We blijven aanmodderen.”
Vele nog beschikbare gronden hebben een waterproblematiek
Een studie van het onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit van Hogeschool Gent bracht voor elke Vlaamse gemeente in kaart welke percelen nu een natuur- of landbouwgebruik kennen, maar onder druk staan door een harde bestemming. En dan blijkt: “90 procent van de gebieden onder ontwikkelingsdruk is groter dan 1 hectare en sluit aan bij de open ruimte. Meer dan de helft ligt verder dan 50 meter van een uitgeruste weg.” Deze aaneengesloten gebieden zijn eigendom van families, gemeentes, OCMW’s, ontwikkelaars en huisvestingsmaatschappijen.
Liever dan te kiezen voor kleine beschikbare kavels of renoveerbare woningen, focussen bouwpromotoren zich op grote vrije ruimten om te verkavelen. Maar die plekken zijn vaak net de gebieden die ze vroeger “voorlopig” links liet liggen omwille van een waterproblematiek. Toch zijn veel van die terreinen ooit door sociale woningmaatschappijen gekocht. Wanneer ze er nu gaan bouwen, moeten ze meer (dan aanvankelijk gedacht ) investeren in funderingen en bijkomende maatregelen, wat de woningen duurder maakt.
Gemeenten van hun kant zijn niet afkerig van nieuwe inwoners via grote verkavelingsprojecten: het levert hen inkomsten op via de onroerende voorheffing of een sterkere onderhandelingspositie bij fusies, of minder kans dat ze planschade moeten betalen.
Het gevolg van de haast om nog voor de beloofde bouwstop de grondwaarde te kunnen verzilveren, is dat nu er vele verkavelingsaanvragen worden ingediend. Tussen september 2020 en april 2021 (8 maanden) vonden we in de pers maar liefst 8 verkavelingsaanvragen in overstromingsgevoelig gebied waartegen verzet ontstond: Berlaar, Eversem, Melsele, Turnhout- Schorvoort, Vrasene, Hofstade, Merksem, Lint-Zevenhuizen.
Bouwen in overstromingsgebied wordt ontmoedigd
Er zijn sinds 2010 nochtans verschillende besluiten en decreten uitgevaardigd die bouwen in overstromings(gevoelig) gebied ontmoedigen. Een rechtstreekse aanleiding daarvoor was de ernstige watersnood van eind 2010. De Vlaamse Regering besloot toen om de gebieden met een groot waterbergend vermogen te identificeren en er een bouwverbod op te leggen. Gemeenten kregen ook de kans om overstromings(gevoelige) gebieden te signaleren. Sommige besturen verzuimden dit.
Reeds in 2011 verwittigt de Vlaamse overheid in haar brochure m.b.t. “Overstromingsveilig bouwen en wonen” alle potentiële bouwers: “Hou ook dit in uw achterhoofd: wonen in overstromingsgevoelig gebied, betekent leven met onzekerheid. U kunt de ernst van een overstroming nooit voorspellen. U kunt waterschade nooit helemaal uitsluiten. Naast de financiële schade is er de emotionele tol. Overstromingen kunnen bovendien toenemen door externe factoren zoals meer verharding (opritten, terrassen, wegen…) en klimaatverandering.”
Naar aanleiding van de groeiende droogte/ water / hitte problemen lanceerde minister van omgeving Demir in 2020 de Blue Deal: “Extra moerassen en natte graslanden, de strijd tegen lekverliezen, de ontharding van onze steden, meer grootschalige infiltratie- en bufferbekkens, circulair watergebruik in landbouw en industrie, noem maar op. Met deze Blue Deal slaat Vlaanderen resoluut de weg in van minder verharding, meer vernatting en natuur en maximaal circulair watergebruik. Dit is de Blue Deal die Vlaanderen nodig heeft”.
‘Wetlands’ of waterrijke gebieden zijn goed voor de biodiversiteit en ze nemen volop CO2 op. Het spreekt voor zich: met de Blue Deal moet bouwen in deze gebieden stoppen.
Een belangrijke rol wordt daarbij ook aan openbare besturen gegeven: “De Blue Deal bevat 70 maatregelen en zet in op 6 sporen, o.a. Openbare besturen geven het goede voorbeeld en zorgen voor gepaste regelgeving” Dit sluit meteen aan bij de doelstellingen van het burgemeestersconvenant dat de meeste gemeenten ondertekend hebben en waarmee ze zich verbinden om de CO2-uitstoot met 40 % te verminderen vóór 2030, om de klimaatbestendigheid van het grondgebied te verhogen en verder in te zetten op duurzame en veilige energie voor iedereen.
Klimaatbestendigheid houdt verband met de verhouding open ruimte, water, verharding, droogte, e.a. Dus wanneer verkavelingen in overstromingsgevoelige gebieden toch worden vergund, zal een grote koolstofopslagplaats vervangen worden door een massa CO2 -uitstoot van huishoudens, hun bedrijvigheid en hun bijbehorende wagens. En dus worden de vooropgestelde doelen van het burgemeestersconvenant moeilijker bereikbaar.
Een financiële kater voor toekomstige bewoners
Een andere manier om bouwen in overstromingsgebied te ontmoedigen vond de overheid in de verplichte brandverzekering, meer bepaald in de clausule waterschade. Sinds 2011 mogen verzekeringsmaatschappijen een verzekering voor waterschade weigeren aan nieuwe woningen in risicogebied, of de premie fors verhogen. Het Tariferingsbureau stelt voor die premie de wettelijke maximumtarieven vast. De verhoging van de premie is ook toegelaten voor woningen in overstromingsgevoelig gebied. Om de premieverhoging te berekenen maken verzekeringsmaatschappijen gebruik van watertoetskaarten .
De hogere verzekeringspremie geldt ook voor (sociale) huurders. Ook zij zouden geïnformeerd moeten zijn over de overstromingskans, hetzij door notaris, makelaar, architect, verhuurder of de gemeente. Maar vooral bij een sociale huurder, die in het beste geval 3 keuzes krijgt qua locatie, is die keuzevrijheid relatief en zijn de extra kosten voor een brandverzekering met een dure waterschadeclausule hoog. Zo worden de armsten de eerste slachtoffers van de effecten van de klimaatverstoring.
Daarnaast valt te verwachten dat op termijn ook de omwonenden een verhoogde verzekeringspremie zullen moeten ophoesten naarmate de verharding van een overstromingsgevoelig gebied groter wordt, want dan gaat de waterschade zich uitbreiden en verplaatsen. En ook al wordt beweerd dat de bouwplannen voor deze woningen en bijhorende straten rekening houden met ‘een regenbui die eens in de 100 jaar voorkomt’, is het maar de vraag of ze ook bestand zijn tegen de extreme weerfenomenen van een klimaatverstoring. Ook hier belooft het ecorealisme dat ‘nieuwe technieken’ de huizen wel overstromingsbestending zullen maken. Maar het rampenfonds komt alvast niet meer tussen.
Omgevingsvergunningen afleveren of weigeren?
Gemeenten die geconfronteerd worden met verkavelingsaanvragen voor watergevoelige (reserve)kavels en de protesten ertegen, nemen vaak een beslissing op basis van een onvolwaardig Milieueffectenrapport (MER) en/of een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) dat dateert uit tijden waarin de water/droogte problematiek en de vraag naar open ruimte nog niet actueel was. Gemeenten voelen dan de hete adem van de investeerders/bouwpromotoren die hun belegging te gelde willen maken. Die dreigen vlotjes met processen en planschade en goochelen met bedragen in de miljoenen. Dat maakt raadsleden en besturen bevreesd om fouten te maken tegen de wet en de opgelegde termijnen.
Het vergt dus een goede dossierkennis van gemeenteraadsleden en ook moed om ondanks de druk van investeerders toch te kiezen voor het behoud van natte graslanden én klimaatneutraliteit én een leefbare toekomst. Ze kunnen zich daarbij laten inspireren door waardevolle suggesties van actiegroepen, juristen en desgevallend ook toegeven dat er in het verleden verzuimd is om overstromingsgevoeligheid te melden voor de watertoets. Immers: “De wetgeving rond ruimtelijke ordening geeft overheden namelijk expliciet de mogelijkheid om vergunningsaanvragen te weigeren die haaks staan op beleidsdoelen uit andere sectoren, zoals landschap, natuur en waterbeleid.”(prof. Hendrik Schoukens).
Spijtig genoeg speelt de recente goedkeuring van het decreet “Wijziging procedures Raad voor Vergunningsbetwistingen” eerder in de kaart van begoede investeerders en bouwpromotoren. De inspraak en beroepsmogelijkheden worden immers beperkt tot de aanvankelijke argumenten en tot de mensen die de onmiddellijke gevolgen dragen (nimby – niet in mijn achtertuin). Alleen wie zich van bij het begin juridisch kan laten bijstaan en alle argumenten op tafel legt, wordt nog gehoord in de procedure. Dit doet de kansen om verkavelingen in overstromings(gevoelig) gebied aan te vechten gevoelig slinken voor verontruste minder begoede burgers.
En het is maar de vraag of het beroep doen op ecosysteemdiensten (verkoeling, wateropslag, open (speel)ruimte, recreatie, …) in een bezwaar aanvaard zal worden, want “wonen is een businessmodel geworden” dat niet noodzakelijk een maatschappelijk meerwaarde moet hebben. Vele oude wetten, decreten en fiscale regelingen staan een goede ruimtelijke ordening in de weg en hinderen dus ook het behalen van de klimaatdoelstellingen.
“Ecosysteemdiensten (ESD) omvatten ‘al de goederen en diensten die ecosystemen aan de samenleving leveren’ zoals natuurlijke bescherming tegen overstroming, bestuiving door wilde insecten, natuurlijke waterzuivering, klimaatregulering, natuurgebonden recreatie, enz.”
Besluit: Zonder bouwstop in overstromings(gevoelige) gebieden bereikt de Blue Deal slechts een pover resultaat
Het overheidsbeleid is niet rechtlijnig. Enerzijds worden symposia georganiseerd over ecosysteemdiensten en wordt een Blue Deal opgesteld. Anderzijds worden gemeentebesturen aan hun lot overgelaten en opgezadeld met de factuur van een vergunningsweigering voor verkavelingen in overstromings(gevoelige)gebieden die ooit de betwistbare bestemming woon(uitbreidings)gebied kregen. Terwijl het net deze natte gebieden zijn die de realisatie van de klimaatdoelstellingen en de Blue Deal mee moeten/kunnen helpen realiseren. Het nieuwe decreet over het indienen van bezwaarschriften doet alle positieve inspanningen van de Vlaamse regering te niet. De immobiliënlobby heeft haar slag thuis gehaald: de bouwstop gaat op de lange baan. Nog steeds verdwijnen 6 ha open groene ruimte per dag. En uiteindelijk zal de burger de financiële en materiële gevolgen dragen van de verharding en de bouwwoede. De natuur en de mens dragen de gevolgen van watertekort of -overlast, van toenemende droogte en hitte, van het biodiversiteitsverlies en het verlies van groene open ruimte. Het gebrek aan een doortastende ruimtelijke ordening zorgt voor het failliet van het Vlaamse klimaat- en natuurbeleid!
Tenslotte het antwoord op onze openingsvraag: niemand!
Meer lezen
Tanghe, N., 400.000 nieuwe woningen in België, maar voor wie?, DS 20210513
Scientias, CO2-uitstoot van de bouw bereikt recordhoogte, 20201216
Vekemans, T, Menten, M, Zonder ‘Gewenstplan’ blijft het wachten op de bouwshift, DS 20210517
Grommen, S., Akkoord over betonstop krijgt forse kritiek van oppositie en experten: “Onbetaalbaar en dus onuitvoerbaar”, vrt 20201216
Renson, I., Bouwshift focust ten onrechte op kleine bouwloten, DS 20210418
Schoukens, H., Veroordeel het klimaat niet tot de ‘dood door duizend sneden’, DS 20210526
Demir, Z., Extra steun voor kwetsbare eigenaars van noodkoopwoningen, N-VA 20210521
Vaak is al gebouwd in overstromingsgevoelig gebied. Wat gaan we met die huizen doen? Nu of later, wanneer die grondig moeten gerenoveerd of vervangen worden? Soms is het beter minder overstromingsgevoelig gebied te voorzien voor de vervanging van dergelijke woningen. In overstromingsgevoelig gebied Jan waterrobuust gebouwd worden, en het water beter te beheersen dan in een niet bebouwd gebied. Dit kost uiteraard geld en kennis en moed. Dit moet goed bewaakt worden door deskundige overheden. Hoeveel land heeft Nederland niet gewonnen op de zee? Maar ook wij Vlamingen in de Middeleeuwen door het inpolderen met dijken. Een hele nieuwe uitdaging!! Klimaatneutraal bouwen is energetisch, maar ook waterrobuust ….